Брусованский надорвался: самая пафосная бизнес-незавершенка Челнов всплыла на Avito
На «Авито» выставили на продажу недостроенный офисно-деловой комплекс «Олимп» — крупнейший бизнес-центр Закамья, который расположился в промышленной зоне города, напротив НТЦ КАМАЗа
ЭПИЧЕСКИЙ ДОЛГОСТРОЙ ЗА ПОЛМИЛЛИАРДА
На «Авито» выставили на продажу недостроенный офисно-деловой комплекс «Олимп» — крупнейший бизнес-центр Закамья, который расположился в промышленной зоне города, напротив НТЦ КАМАЗа. Ценник бьет местные рекорды — за незавершенный объект владелец «Олимпа» Константин Брусованский просит 570 млн рублей. Объект расположен на земельном участке площадью 72 тыс. кв.м, который оформлен в собственность. Сам офисный комплекс по мысли застройщика — компании «Стройдеталь Холдинг» — должен состоять из группы зданий общей площадью 44350 кв. м.
Потенциальный покупатель должен приготовить как минимум еще полмиллиарда, так как состояние комплекса пока далеко от этапа ввода в эксплуатацию. Близка к завершению лишь первая очередь, состоящая из пяти- и шестиэтажных зданий общей площадью 13177 кв. м, которые готовы на 90%. Второй блок из шести- и восьмиэтажных построек общей площадью 14173 кв. м. готов лишь на 20%, а третья очередь, куда входит логистический центр общей площадью 17 тыс. кв. м, и вовсе находится только на стадии проектирования. Плюс в том, что уже решены вопросы по коммуникациям: построены наружные сети газоснабжения и котельная 8,7 Мвт, сети электроснабжения и КТП мощностью 2×2,5 МВт. В плюс идет также выгодное местоположение: комплекс находится в 3 км от центра города (с мэрией автограда его связывает прямая магистраль), рядом трамвайная и автобусная (лишь для заводских маршрутов) остановки.
Потенциальный покупатель должен приготовить как минимум еще полмиллиарда, так как состояние комплекса пока далеко от этапа ввода в эксплуатацию
Продавать объект вызвались брокеры компании «DiGroup — недвижимость и финансы». Там «БИЗНЕС Online» ответили, что более подробную информацию по объекту могут дать только с разрешения собственника. Собственник же отказался комментировать причины продажи.
По словам Вадима Александрова, в Челнах уже давно назрела необходимость в крупном бизнес-центре класса А и выносе делового сегмента за пределы жилой части города и в то же время в район, связанный с центром Челнов автомобильной магистралью
ГОРОД В ГОРОДЕ
О планах по строительству комплекса «Стройдеталь Холдинг» впервые заявил в 2014 году. Базой для первой очереди делового центра послужил незавершенный камазовский объект, который был приобретен за два года до этого со степенью готовности 85%. Брусованский искал соинвесторов для его завершения. На тот момент не исключалась возможность продажи здания всего лишь за 135 млн рублей. Владельцы были готовы рассмотреть все варианты, в том числе долевое участие в строительстве по цене от 30 тыс. рублей за «квадрат». Однако желающих приобрести камазовскую незавершенку не нашлось. И спустя пару лет холдинг объявил о новом проекте.
На одном из заседаний антикризисного штаба в ТПП Челнов комплекс представляли эдаким Челны-сити, находящимся на въезде в город со стороны Мензелинска
На одном из заседаний антикризисного штаба в ТПП Челнов комплекс представляли эдаким Челны-сити, находящимся на въезде в город со стороны Мензелинска. На тот момент деловой центр позиционировался уже не только как офисный, а как многофункциональный комплекс с выставочными залами и даже концертным залом на 1,5-2 тысячи мест. Проектная стоимость составляла 500 млн рублей, а финансировать строительство бизнесмен планировал за счет собственных средств.
Проект в исполкоме был принят на ура. Дело в том, что культурные и спортивные учреждения автограда давно страдают от нехватки мест. Тем более, что на тот момент между городом и экс-депутатом горсовета Сергеем Яковлевым шла битва за землю под выставочный центр, средства на которые владелец ВЦ «Экспо-Кама» очень ждал из республиканского бюджета. Так что для городских властей хотя бы морально поддержать стройку Брусованского означало дать понять Яковлеву, что он не единственный в своем роде. Однако прошло время и все поменялось с точностью до наоборот. Проект строительства выставочного центра Яковлева в ноябре 2020-го уже рассматривали на инвестсовете в кабмине РТ. А Брусованский вернулся к первоначальной офисно-деловой концепции.
Год назад в интервью «БИЗНЕС Online» замдиректора компании «Стройдеталь Холдинг» Вадим Александров рассказывал, что компания строит деловой город в городе класса «А». На сей раз «фишка» была уже не в концертном зале. По словам Александрова, в Челнах уже давно назрела необходимость в крупном бизнес-центре класса А и выносе делового сегмента за пределы жилой части города и в то же время в район, связанный с центром Челнов автомобильной магистралью. Владельцы «города в городе» обещали арендаторам все необходимое для жизни и работы: 27 тыс. кв. м офисных площадей, 3 тыс. рабочих мест, парковку на 1180 — 1300 машин и даже вертолетную площадку. И в качестве вишенки на торте — профессиональный подземный тир.
В «Олимпе» планировалось расположить: отделения банков, точки общепита, лизинговые, аудиторские, страховые компании, нотариальную контору, фитнес-центр, салон красоты, медицинский центр и многое другое. Застройщики обещали «нарезать» офисы по желанию заказчика — в свободной планировке либо в кабинетно-коридорной, обещая высококачественную отделку помещений с трехметровыми потолками. Арендаторы офисного центра должны были пользоваться четырьмя скоростными лифтами, выбирать из четырех интернет-провайдеров и чувствовать себя в безопасности в контуре с круглосуточным контролем доступа.
В стадии проработки находилось размещение логистического центра площадью 15–18 тысяч кв. м для нужд конкретного заказчика, так как «Олимп» позиционировался и как максимально приближенная к городу точка с разрешенным движением большегрузов. При этом озвучивались планы, что первый корпус «Олимпа» сдадут в конце 2020 года. Но воз и ныне там.
В стадии проработки находилось размещение логистического центра площадью 15–18 тысяч кв. м для нужд конкретного заказчика, так как «Олимп» позиционировался и как максимально приближенная к городу точка с разрешенным движением большегрузов
КТО ТАКОЙ БрусованскИЙ?
На строительном рынке Брусованского и его компанию «Стройдеталь» считают близкой к руководителю филиала ФГУП «Ведомственная охрана промышленности РФ» по ПФО Юрию Иванову. В числе основных проектов — объекты КАМАЗа, где компания закрывала довольно приличные объемы как по ремонту, так и по строительству. Например, одновременно с «Олимпом» «Стройдеталь» построила складской терминал площадью более 38 тысяч кв. метров в районе Ризовского кольца. Брусованский также владеет ПКФ «Стройдеталь Трейд», в отношении которой 1 февраля возбуждено дело о банкротстве. Выручка обеих «Стройдеталей» за 2019 год (более свежих данных нет) составила около 200 млн рублей, чистая прибыль — 13,6 млн рублей.
Помимо этого хозяин «Олимпа» владеет Петровским спиртзаводом в Сармановском районе, который некогда принадлежал Татспиртпрому, а до этого — ныне покойному депутату Госдумы Салимхану Ахметханову. Четыре года назад владелец пытался избавиться от этого актива, выставив его на продажу за 270 млн рублей. Но покупателей не нашлось. В итоге вложив в реконструкцию завода, которая шла 7 лет, около 300 млн рублей, Брусованский попытался вдохнуть в него вторую жизнь в первый месяц пандемии, планируя организовать на базе мощностей спиртзавода производство антисептических средств. Глава Сармановского района обращался в минпромторг РТ, откуда получил ответ, что спирта в республике и так более чем достаточно. И тогда Брусованский попросил поддержки у мэра Наиля Магдеева. Планируемая мощность предприятия должна была составить 20 тыс. литров медицинского спирта в сутки. Но четкого ответа владелец завода так и не получил. Судя по финансовым показателям, спиртзавод представляет собой такой же чемодан без ручек, каким теперь может стать и «Олимп». Выручка завода за 2019 год составила лишь 12 тыс. рублей, а чистая прибыль — 7 тыс. рублей, то есть предприятие простаивало.
По Татарстану на сегодня самым дорогим выставленным на продажу офисом остается 16-этажный бизнес-центр «Паравитта» на проспекте Ямашева в Казани. Его стоимость рекордная для рынка недвижимости — 1 млрд рублей
ПАНДЕМИЯ И УДАЛЕНКА ЗАСТАВИЛА БИЗНЕС ЗАДУМАТЬСЯ
По Татарстану на сегодня самым дорогим выставленным на продажу офисом остается 16-этажный бизнес-центр «Паравитта» на проспекте Ямашева в Казани. Его стоимость рекордная для рынка недвижимости — 1 млрд рублей. Объявление о его продаже появилось почти год назад — в конце марта 2020-го. Владелец объекта, учредитель ООО «Международный бизнес-центр», известный в 90-е бизнесмен Азат Хафизов, говорил «БИЗНЕС Online», что возможна продажа площадей частями. Общая же площадь всего офиса — 10,5 тыс. кв. м., то есть более 95 тысяч за «квадрат». Уже тогда эксперты нашего издания называли ценник завышенным, называя приемлемой суммой не выше 60 тысяч за кв. м.
Долго не может найти покупателя также здание другого казанского бизнес-центра на Петербургской, 37. За него просят 612,5 млн рублей. Давно выставленные на продажу объекты группы компаний Алексея Семина — бизнес-центр на Худякова, 12, торгуются по цене в 397 млн рублей.
Получается, что «Олимп» со своим ценником встал на третью ступень в республике. В целом же на сайте «Авито» только по Челнам выложено 148 объявлений о продаже офисных площадей. Среди самых дорогих предложений, кроме «Олимпа», здание с действующим арендным бизнесом и готовым бизнесом в сфере услуг в ТЦ «Фокс» за 105 млн рублей. В ЖК Sunrise City продается два этажа в офисном блоке: один — за 38,4 млн рублей, другой — за 36,7 млн рублей. И еще одно помещение в 477 кв. м. за 60 млн рублей.
По словам гендиректора A-Development Мурата Ахмерова, потребность в новых офисах в Челнах есть, но не более чем площадью в 5 тыс. кв. м. По его мнению, крупные компании, такие как КАМАЗ или «Темпо» уже имею свои административные здания, а представительства крупных международных компаний сосредоточены в основном в Казани.
Рынок коммерческой недвижимости оказался особенно уязвимым к последствиям пандемии, говорят эксперты. Многие помещения простаивали. К тому же, после полугода удаленки многие арендаторы задумались о пересмотре занимаемых офисных площадей, рассматривая альтернативные варианты.
Давно выставленные на продажу объекты группы компаний Алексея Семина — бизнес-центр на Худякова, 12, торгуются по цене в 397 млн рублей
ЭТО цена «СЛАБЕНЬКОЙ УСАДЬБЫ НА РУБЛЕВКЕ»
Что же до «Олимпа», то мнения о его будущем у экспертов разделились. Владимир Иванов, владелец ТЦ «Апельсин», сам недавно продававший свой ТЦ за 160 млн, уверен, что Брусованскому удастся реализовать свой комплекс за озвученную цену. «Сколько стоит сейчас строительство школы? Один миллиард. А тут огромный объект — за 570 миллионов. Поделите эту стоимость на курс евро — на 90 рублей. Получится 6,3 млн — это стоимость слабенькой усадьбы на Рублевке. Кто купит? Да кто угодно! Сейчас рублей в стране столько, что не знаешь куда девать. В банки вкладывать нет смысла — для юрлиц там доходность 0,5%, для физлиц — 3-4%. Сейчас время покупать недвижимость, пока дешево и курс хороший», — считает Иванов. Тем более, по его мнению, через какой-нибудь десяток лет территория промзоны в этом районе станет полноценным городом, в ландшафт которого «Олимп» хорошо впишется.
Руководитель АН «Кама» Рисхат Сабирзянов, напротив, уверен, что по выставленной цене этот комплекс не продашь, хотя идея у Брусованского была правильная. Скорее всего застройщик планировал в первую очередь заселить арендаторов, и на средства от аренды потихонечку вести строительство дальше. Но не исключено, что пандемия повлияла на эти проекты негативно. «Большой офисный центр, недалеко от центра города. Промзона рядом. Но формат слишком большой. Сейчас такой вариант не прокатывает. Ситуация прошлого года показала, что работнику не обязательно находиться в офисе. Свободных помещений у нас в городе достаточно. Сейчас в основном ищут помещения от 400-500 кв. м, чтобы сдать их торговым сетям. Тут, конечно, вынужденная мера — продажа. Я понимаю, если бы „Олимп“ вместо „Тюбетейки“ стоял, то есть в центре города. А тут — за городом. Хотя и „Тюбетейку“ долго заселяли», — высказался риелтор. По мнению Сабирзянова, если в «нулевых» нужно было иметь несколько офисов в разных частях города, чтобы быть более доступным для клиента, то сейчас никуда ходить не надо — есть интернет.
Владимир Иванов, владелец ТЦ «Апельсин», сам недавно продававший свой ТЦ за 160 млн, уверен, что Брусованскому удастся реализовать свой комплекс за озвученную цену
Спрос на коммерческую недвижимость в Челнах после небольшого всплеска упал. Арендаторов на коммерческие помещения мало, уверяет риелтор. «Собственники решили, что кризис закончился и снова начали поднимать цены. Есть свободные площади, в среднем аренда коммерческих площадей в Челнах — 500 рублей за кв. м в месяц. Есть дешевле, есть дороже. Все зависит от района, проходимости и т. д. В промзоне или на окраине города офисы за 200-300 рублей за кв.м выставляются. Хорошо сдаются помещения от 30 до 50 кв. м. Под начинающие стартапы, для бизнесменов, которые хотят посадить в офис несколько человек. А там в промзоне какой бизнес? Если запчасти или что-то такое промышленного назначения, для этого офисы не нужны. Формат работы поменялся, пандемия этот процесс ускорила», — рассказал эксперт. И привел в пример недавнюю заявку от клиента, который искал площадку под производство в 2 тыс кв. м. Клиент рассматривал диапазон от 100 до 150 рублей за квадрат. В итоге нашли владельца помещений, с которым удалось договориться на 70-80 рублей. «Вообще копеечная цена! — восклицает Сабирзянов. — Конечно, я видел ценники от 250 рублей и 350 рублей за квадрат. Все от состояния зависит. А так — кто во что горазд».
Раскритиковал Сабирзянов и классификацию офисных объектов, которую для Челнов он считает не актуальной: «Очень мало людей, кто вообще понимает такую классификацию. У нас приходит клиент и просто говорит, какой офисный набор он хочет. Это в крупных городах или за границей идет разделение на классы».
Чикиров припомнил, что сделка, похожая на челнинскую, была в Казани. Бизнес-центр на Московской, 19 приобрел инвестор, существенно вложив в редевелопмент, теперь это бизнес-центр класса А. В числе возможных покупателей офисного комплекса, подобного «Олимпу», Чикиров называет разве что федеральные структуры и крупный бизнес, которые часто оптимизируют затраты на персонал через региональные расположения своих подразделений.
Источник: www.business-gazeta.ru